מחירי הדיור אמנם זינקו בעשור האחרון לגבהים בלתי נתפסים, וכל פעם שנדמה כי הגענו לפסגה, אנחנו מופתעים שוב. מה שכן, ביחס לערים בסדר גודל ובמקום דומה לאשקלון, עליית המחירים בעיר היא מתונה הרבה יותר.
הדבר הביא לכך שזוגות צעירים רבים הגיעו להתגורר באשקלון, וגם זוגות תושבי העיר מרשים לעצמם לרכוש דירה. ההחלטה הזו לרכוש מצריכה כמובן להביא “מהבית” הון עצמי לא קטן לצד משכנתא גדולה בפני עצמה.
אז רגע אחרי שמקבלים את ההחלטה לרכוש דירה, צריך חשוב על שכונה מתאימה, על מחיר הולם וכמובן על מסלול משכנתא שלא יכביד ולא יפתיע.
נווה אילן או שכונת אגמים?
“עוד לפני שבוחנים יכולות כספיות חשוב לבדוק אילו מוסדות חינוך מציעה השכונה ואת הנגישות שלה לתחבורה ציבורית וצירי תנועה מרכזיים”, מסביר המתווך ישראל זיו, “היום השכונות המובילות בפרמטרים הללו הן שכונת אפרידר ותחילת ברנע, לא האזורים הצפוניים שלה”.
ישראל זיו
לדברי זיו, גם שכונת אגמים הפכה לאחרונה לשכונה מאוד מבוקשת, שהמחירים בה לדירת ארבעה חדרים משתווים למחירי הדירות בברנע. “באגמים קרה משהו מאוד מעניין”, אומר זיו. “בעוד שהתושבים המקומיים לא האמינו בפוטנציאל שלה ופסלו אותה, בעיקר בשל מיקומה הגיאוגרפי, הקרבה לחלק הדרומי של העיר ולעזה, נהרו אליה תושבים מחוץ לעיר. השכונה הזאת עשתה טוב לאלה שהאמינו בה, ואם בהתחלה קנו בה דירות ארבעה חדרים בסכום של קרוב ל-700 אלף שקלים, אז היום דירה כזאת נמכרת כבר ב-1.3 מיליון שקל.
אילוסטרציה. פרוייקט צרפתי באגמים. צילום: יח"צ.
כלומר, אם בתחילת הדרך הפער במחיר בינה לבין ברנע עמד על כ-30 אחוזים, אז היום מדובר בהפרש של בין שניים לשלושה אחוזים בלבד. היא מזכירה קצת את מה שקרה לנווה דקלים, שהתחילה את דרכה כשכונה צדדית שקרובה לביצות, והיום המחירים בה מרקיעים שחקים. זה בדרך כלל משהו שקורה לשכונות חדשות שיש סביבן אי ודאות, הן מושכות בעיקר אוכלוסייה מחוץ לעיר שמרימה את השכונות הללו, והמקומיים תמיד מגיעים באיחור ומשלמים הרבה יותר”.
מה היתרונות שלה?
“יש בה בנייה שאינה רוויה, בעיקר בניינים נמוכים של ארבע קומות ואין צפיפות. יש בשכונה מרחבים פתוחים, שטחים ירוקים, פארקים וגני שעשועים, אוכלוסייה שברובה צעירה ומאוד מגוונת ורוב ההגירה החיובית לאשקלון התנקזה לכיוון הזה. צפוי להיפתח ממש בקרוב מרכז מסחרי חדש וגם היציאה מהשכונה לכיוון הרכבת ומחוץ לעיר קלה יחסית. אני מעריך שהיא הולכת להיות המובילה שבשכונות אשקלון”.
אילו שכונות נחשבות היקרות ביותר?
“החלק הצפוני של אשקלון, צפון-מערב ברנע והאזור המערבי של אפרידר. במרכז אפרידר, למשל, יש פרויקט שדירת ארבעה חדרים בו עולה 1.5 מיליון שקל, ומי שרוצה דווקא את האזור הספציפי הזה משלם”.
9 קומות. בניין בשכונת אפרידר. צילום: אלירם משה
אילו שכונות מהוות אלטרנטיבה טובה לזוגות צעירים?
“נווה אילן היא שכונה מצוינת מבחינת כל הפרמטרים שהצגנו וגם המחירים שלה מתאימים לזוגות צעירים. החיסרון שלה הוא שרוב הבניינים בה כבר מתחילים להיות ישנים ולרוב גם הזוגות הצעירים מחפשים דירות חדשות יותר. השכנה שלה נווה הדרים החדשה, גם היא שכונה טובה ומבוקשת, נמצאת במיקום מעולה, ויש בה את כל מה שצריך במרחק הליכה, אבל שם כבר המחירים גבוהים יותר, ואנחנו מדברים על סדר גודל של 1.35 מיליון שקל, כשההפרש בינה לבין השכנה הוא בין 10 ל-15 אחוז, פער משמעותי עבור זוג צעיר. יש לשתי השכונות הללו יתרון נוסף, והוא העובדה שבשתיהן יש מגוון של דירות, החל משלושה חדרים ועד לדירות גג מפוארות ובתים צמודי קרקע. זה יתרון עבור מי שמתחבר לשכונה ולא רוצה לעזוב אותה. ככה זוג צעיר שמתחיל את חייו בדירת שלושה או ארבעה חדרים יכול להתקדם ולהשתדרג ועדיין להישאר בתוך השכונה שהוא אוהב ושבה לומדים ילדיו”.
למה זוג צעיר צריך לשים לב ברכישת דירה?
“קודם כול לבדוק אם הדירה רשומה בטאבו, שזו כמובן העדיפות הראשונה. גם אם היא לא, לא להיבהל, כי יש עדיין שכונות שהדירות בהן לא רשומות ונמצאות בחברה המשכנת. צריך לדעת שיש מקרים שבהם יש לבניינים מכתבי החרגה, זה קורה כשהקבלנים שביצעו את העבודות השאירו חובות לעירייה או למוסדות למיניהם. במקרים כאלה ניתן לעשות עסקה, אבל הבנקים מקשים לקבל משכנתא, ויש לקחת את זה בחשבון. חשוב לבדוק כיווני אוויר בדירה, צפון-מזרח הוא הכיוון הטוב ביותר, כי בבוקר יש שמש שמחממת את הדירה ואחר הצהריים היא נעימה. לא קונים דירה בשלוף, חובה לבקר בה מספר פעמים, לעשות שיעורי בית, לדבר עם השכנים ולברר מדוע מוכרים. לפעמים שכן אחד בעייתי עושה את כל ההבדל. הכי חשוב, אין לערוך זיכרון דברים ללא לווי מקצועי של עורך דין”.
על הנייר או כניסה מיידית?
חברת ג.ג.א.ב. יזום נכסים והשקעות מבצעת בימם אלה את פרויקט "אגמים TOP" בשכונת אגמים עיר, שבמסגרתו נבנים חמישה בניינים. “שניים כבר בשלבי מסירה ומחכים רק לטופס 4”, מסבירה מנהלת המכירות הראשית של החברה סטלה קוטלוב, “גם בבניינים הללו, שהכניסה אליהם צפויה להיות בעוד כחודש, עדיין נותרו מספר דירות”. שלושת הבניינים הנוספים נמצאים בשלבי בנייה וצפי סיום העבודות הוא בעוד כשנתיים. “המחירים הם בסדר גודל של 1.2 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים בקומה השנייה וכניסה בעוד כשנתיים. כמובן, הדירות שהכניסה אליהן היא מידיית יקרות יותר בכ-100 אלף שקלים”.
שכונת אגמים. צילום: אחי בנאי
מי הקונים העיקריים עד כה?
“מדובר בעיקר בזוגות צעירים, שרובם מחוץ לעיר. יש לנו רוכשים מאשדוד, יבנה וירושלים, מגיעים לאשקלון מכל רחבי הארץ”.
יש הנחות לזוגות צעירים?
“אנחנו הולכים לקראת הזוגות הצעירים ומנסים לסייע בכל מה שניתן. ישנה גם אופציה של הלוואת קבלן”.
“ההון העצמי משפיע על גובה הריבית”
“לפני שלוקחים משכנתא, קודם כול חשוב לבדוק זכאות של משרד השיכון”, מסבירה מזל אליאס, יועצת פיננסית. “אם לאף אחד מבני הזוג אין ולא הייתה דירה או חלק כלשהו בדירה – לעיתים אנשים יורשים חלק מזערי בדירה – הם יכולים להגיש בקשה לתעודת זכאות. הבקשה מוגשת באמצעות הבנקים למשכנתאות. סכום הזכאות הוא נגזרת של מספר פרמטרים: מספר שנות נישואין, מספר ילדים, אחים ואחיות של שני בני הזוג ומספר חודשי שירות צבאי או לאומי. לכל פרמטר יש ניקוד, וככל שהניקוד גבוה יותר סכום הזכות גבוה יותר. לנכים יש זכאות נוספת”.
למה זה חשוב?
“למימוש כספי זכאות שני יתרונות בולטים, ולכן כדאי לממש אותם. הראשון הוא הריבית על הסכומים בזכאות נמוכה יותר מהריבית הבנקאית, זה נכון לעכשיו כי בעבר היו תקופות שהריבית הבנקאית הייתה נמוכה יותר. השני הוא העובדה שבמסגרת הזכאות פטורים מעמלת פירעון מוקדם או במילים אחרות לא משלמים קנס אם רוצים לפרוע את המשכנתא”.
אילוסטרציה: דוברות המשטרה
מה חשוב שבני הזוג ידעו לפני?
“קודם כול לוודא אישור למשכנתא. יש לקוחות שלא מצליחים לקבל אישור מטעמים שונים. ולכן המלצתי היא אם יש דירה כלשהי על הפרק, ויש לכם נתונים כלליים כמו כתובת, גודל הדירה ומחיר, כדאי להגיש בקשה עקרונית למשכנתא, לפני חתימה על חוזה. חשוב לדעת שמגבלת אחוז המימון לדירה ראשונה היא עד 75 אחוז ממחיר הדירה. כדאי לקחת בחשבון שככל שאחוז המימון עולה, המשכנתא מוצעת בריביות גבוהות יותר, ועובדה זו משפיעה מאוד על גובה ההחזר החודשי. ממגבלה זו הזוג יכול לגזור את המחיר המקסימלי שהוא יכול להרשות לעצמו.
"לדוגמה: אם ברשותו הון עצמי של 200 אלף שקל יוכל לקבל מימון של עד 600 אלף שקלים, ומחיר הדירה יהיה עד 800 אלף שקלים. הבנק מאשר סכום משכנתא שההחזר החודשי בגינו אינו עולה על שליש מההכנסה הפנויה, שהיא הכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות כגון החזר הלוואות קיימות. לדוגמה: אם ההכנסה נטו של הלווים עומדת על סך 15 אלף שקל ואין הוצאות קבועות נוספות, הבנק יאשר החזר חודשי עד 5,000 שקלים. אם לזוג יש הלוואה נוספת שההחזר החודשי שלה הוא 3,000 שקלים – ההכנסה נטו תחושב 12 אלף שקלים, וההחזר החודשי יהיה עד 4,000 שקלים. המלצה שלי, לא למתוח את ההחזר החודשי למקסימום. ההוצאות המשפחתיות הולכות וגדלות עם השנים, ולכן ההחזר החודשי יכול להעיק”.
שכונת ברנע. צילום: אלירם משה
אילו מסמכים צריך להגיש והאם חשוב להגיע מוכן מראש על מנת להימנע מסרבול ובירוקרטיה?
“לפני הכול חשוב לקבוע פגישה עם פקיד המשכנתאות. בדרך כלל כל הבנקים עובדים לפי פגישות קבועות מראש. לתעודת זכאות שני בני הזוג צריכים להגיע עם תעודות זהות, תעודת נישואין, רשימת אחים ואחיות כולל מספרי זהות וכתובת שלהם. בסניף יינתן להם טופס “תצהיר אחים ואחיות”, והם יוכלו להעביר את השמות לטופס הרשמי, אם יש היריון מעל שבוע 20 – להביא אישור מרופא נשים, אישורים על שירות צבאי או לאומי, מקצין העיר או מהעמותות המנהלות את השירות הלאומי. נכים יביאו אישור מבטוח לאומי המציין את אחוז הנכות.
"להגשת בקשה עקרונית למשכנתא – תעודות זהות, תדפיס חשבון בנק של שלושה חודשים, ואם יש יותר מחשבון אחד, אז להביא מכל החשבונות. התדפיס צריך לכלול פעולות שוטפות, שיערוך של כל היתרות בחשבון. אם יש הלוואות, אז להביא פירוט מפורט של ההלוואות, הכולל את סכום ההלוואה, התשלום החודשי ומספר החודשים לסיום. יש להביא אישורי הכנסה, השכירים שלושה תלושים אחרונים, עצמאים יביאו שומה אחרונה או דו”ח הגשה למס הכנסה ואישור רו”ח או יועץ מס על השנה השוטפת. לכל בנק יש את הטפסים שלו לרו”ח וכדאי לקחת אותם מהבנק”.
רוצים להישאר מעודכנים?
הורידו את אפליקציית "כאן דרום – אשקלון"
איך בוחרים את המסלול המתאים?
“הבחירה אינה נעשית רק משיקולים נקיים. ישנם אילוצים המשפיעים על בחירת המסלולים והתקופות. לעיתים, בכלל בעיה בכושר ההחזר נאלצים לפרוס את ההלוואה ליותר שנים, עובדה הגוררת תשלומים גבוהים בגין הריביות”.
מזל אליאס. ש.י.ר ייעוץ פיננסי
חשוב: אישור עקרוני לפני חתימה
אילו פרמטרים צריך לקחת בחשבון לפני שמתחייבים לסכום מסוים של החזר חודשי? איך נדע שנוכל לעמוד בו לאורך זמן?
“הפרמטרים שצריך לקחת בחשבון תלויים במגבלות שפורטו לעיל. קיימת אי ודאות לגבי היכולת לעמוד בפירעון לאורך זמן. אם מדובר בזוג העוסק במקצוע חופשי, והם רק בתחילת הדרך, סביר להניח כי פוטנציאל ההשתכרות ישתפר וניתן להניח שיצליחו לעמוד בפירעון לאורך זמן. כמובן שאם תהיה בעיית מיתון ואבטלה גבוהה, יכולה להיות בעיה”.
מה חשוב לדעת על ריביות? האם הריבית הנמוכה יותר היא בהכרח גם המשתלמת ביותר?
“ככל שהריבית נמוכה יותר, בעיקר במסלולי ריבית קבועה, היא גם משתלמת יותר. הבעיה היא שגם בחלוקה למסלולים יש הנחיות של בנק ישראל וצריך לפעול לפי היחסים שהוא קובע. מבחינת ודאות לגבי השינוי בהחזר החודשי, הוודאות קיימת רק במסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה, אך במסלול זה היא הריבית הכי גבוהה”.
מה עושים אם הבנק לא מאשר משכנתא?
“בעייתי. ישנם בנקים גמישים יותר וישנם בנקים שמקפידים. יכול להיות שבנק מסוים לא יאשר, ובנק אחר יאשר. לכן אני חוזרת על המלצתי לקבל אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה”.
האם להשתמש בשירותי יועץ משכנתאות?
“מומלץ מאוד. מהיכרותי את השוק ואת המידע הקיים אצל האנשים, גם מי שעבד במערכת הבנקאית ולא עסק במשכנתאות, כדאי שייקח יועץ. באמצעות יועץ טוב ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים בבחירת המסלולים והריביות. על מנת למצוא יועץ טוב כדאי לבדוק עם חברים שהשתמשו ביועץ משכנתאות או כאלה שמכירים יועצים מקצועיים וטובים. גם אם לא תצליחו להגיע ליועץ מהשורה הראשונה, לפחות לא תיפלו על יועץ לא מקצועי”.
מסלולי המשכנתא העיקריים שמציעים היום הבנקים
מאת: מזל אליאס, ש.י.ר ייעוץ פיננסי
מסלול פריים: הריבית מתבססת על ריבית הפריים. בכל פעם שיהיה שינוי בפריים, הריבית תשתנה בהתאם.
יתרונות: הריבית מאוד מאוד נמוכה. ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם, גם בחלקים (לפחות 10 אחוז מהסכום).
חסרונות: הריבית יכולה להשתנות באופן משמעותי ובכל נקודת זמן, נתון שישפיע מאוד על ההחזר החודשי.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה: מדובר במסלול שהריבית בו קבועה והסכומים אינם צמודים למדד, ולכן במסלול זה התשלום החודשי שנקבע במועד קבלת ההלוואה לא ישתנה עד תום התשלומים.
יתרונות: ההחזר קבוע ולא משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. ודאות מוחלטת בהחזר.
חסרונות: הריבית גבוהה יותר מכל יתר המסלולים. בפירעון מוקדם ייתכן קנס.
מסלול ריבית קבועה צמודה: במסלול זה הריבית קבועה, אך התשלום (קרן+ריבית) שנקבע במועד קבלת ההלוואה צמוד למדד ומשתנה לפי שינויי המדד.
יתרונות: הריבית קבועה ולא תשתנה לאורך כל חיי ההלוואה.
חסרונות: התשלום יכול לעלות בעקבות עליית מדד. בפירעון מוקדם ייתכן קנס.
מסלול ריבית לא צמודה משתנה כל חמש שנים: במסלול זה התשלום שנקבע במועד קבלת ההלוואה ילווה אותנו במשך חמש שנים. בכל חמש שנים הריבית תשתנה, תעלה או תרד, והסכום החדש ילווה אותנו לחמש שנים נוספות. מהלך זה יתבצע כל חמש שנים עד לתום ההלוואה.
מסלול ריבית צמודה משתנה כל חמש שנים: העיקרון הוא כמו במסלול הקודם, הריבית תשתנה כל חמש שנים, אך במסלול זה גם התשלום החודשי יכול להשתנות במהלך חמש השנים בעקבות עליית או ירידת מדד.
יתרונות: הריבית ההתחלתית נמוכה מאשר בריביות הקבועות (שאינן משתנות). ניתן לפרוע ללא קנס בתחנות — כל חמש שנים.
חסרונות: כל חמש שנים הריבית תשתנה, ובהחלט יכולה להשתנות כלפי מעלה.
מסלולי גישור למיניהם: במידה שיש ברשותכם כסף שיהיה נזיל בטווח הקצר עד שנתיים ואתם מייעדים אותו לפירעון חלק מהמשכנתא, כדאי לקחת סכום בהתאמה במסלול גישור ולחסוך עמלות פירעון מוקדם.
