הסכם הגג חסר התקדים שנחתם באשקלון בסוף שנת 2015 הביא עמו בשורות רבות לעיר, אבל בעיקר נועד להוריד את מחירי הדיור באמצעות הגדלה משמעותית של ההיצע. מדובר היה בהסכם הגג הכי גדול שנחתם עד אז בישראל – למעלה מ-30 אלף יחידות דיור שישווקו וייבנו בשני שלבים.
לקראת החתימה על שלב ב' של ההסכם, הזמינה העירייה דו"ח מקצועי מיוחד מחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, "חברת הייעוץ הכלכלי המשפיעה והמובילה בתחומי עיצוב אסטרטגיות כלכליות לערים ולאזורי תעשייה לסוגיהם, בעיצוב פרוגרמות כלכליות-תכנוניות, בבחינת כדאיות כלכלית לפיתוח כל שוקי הנדל"ן", כך על פי אתר האינטרנט של החברה".
מטרת הדו"ח הייתה בין היתר לבחון את המאזן העירוני בתרחישים השונים של הסכם הגג ובהתחשב בנדל"ן המניב של העירייה, שהוא בעיר נדל"ן של מסחר, תעשיה ומשרדים המכניסים לעירייה ארנונה רבה. תאריך היעד של הדו"ח הוא שנת 2032, עשר שנים מהיום.
הסכם הגג כאמור, נחלק לשני חלקים כאשר בחלק א' של ההסכם יש 17,692 יחידות דיור, מתוכן שווקו עד כה 11,332 יחידות דיור. החלק השני של ההסכם כולל, כך לפי הדו"ח, 23,816 יחידות דיור, שזה כ-10 אלף יחידות דיור יותר ממה שנחתם בהסכם בשנת 2015. הפער הזה מצריך הסברים, אך דוברת רשות מקרקעי ישראל, אורטל צבר, החליטה להתעלם ולא לספק הסברים או מידע שמגיע לציבור לדעת.
הדמיית עיר היין
על פי הדו"ח, ישנם 7 תתי מתחמים שנקבעו לבדיקה, שבהם יש פוטנציאל לנדל"ן מניב: 1. המע"ר (היכן שמתוכנן כבר שנים לבנות את בניין העירייה). 2. אזור דרום מזרח בסמוך לאזור התעשייה הדרומי. 3. אזור התעשייה הצפוני. 4. מרחב תחנת הרכבת 5. פארק ההייטק. 6. עיר היין. 7. רצועת החוף.
כידוע, הארנונה ממגורים היא גירעונית ולעולם אינה מכסה את ההוצאות עבור התושבים המשלמים אותה ולכן חשוב לייצר הכנסות ארנונה מתחומי המסחר, התעשייה והמשרדים.
הדו"ח בדק שני תרחישים לכל אורכו:
תרחיש ראשון: הפסקת השיווקים של יחידות הדיור גם של שלב א' וגם של שלב ב'.
תרחיש שני: המשך השיווקים כרגיל וזה אומר קצב של 2,000 יחידות דיור בכל שנה.
לפי התרחיש הראשון, אוכלוסיית אשקלון תעמוד בשנת 2032 על 201 אלף תושבים. לפי התרחיש השני, אוכלוסיית העיר תעמוד על 241 אלף תושבים. מה שאומר שהעיר אשקלון תצטרך לייצר כמות גדולה של נדל"ן מניב על מנת להימנע מגירעון שרק יתרחב בכל שנה.
המשרדים באשקלון
הדו"ח בדק תחילה את שוק המשרדים בעיר אשקלון – נכון להיום יש 116 אלף מ"ר של משרדים בתמהיל של 50% משרדים פיננסיים, 23% משרדים ציבוריים, 18% משרדים אישיים ו-9% ריקים. עלפי הדו"ח "היצע המשרדים באשקלון מאופיין בעיקר במשרדים ישנים ואינם חדשניים ומודרניים למעט מבנים בודדים שנבנו לאחרונה". בתכנון ישנם משרדים נוספים כ-490 אלף מ"ר בפארק ההייטק ועיר היין.
מרכז אביאל. צילום: אלירם משה
על פי הדו"ח, צפוי להיות ביקוש בעשור הקרוב של 100-150 אלף מ"ר של משרדים באשקלון, משמשע נדרש להתחיל לבנות 'היום', 10-15 אלף מ"ר בשנה. נכון להיום, אשקלון בונה בקצב של כ-5 אלף מ"ר בשנה, הרב פחות למשל מכפר סבא (30 אלף מ"ר), אור יהודה (36 אלף מ"ר), שלא לדבר על ת"א, ירושלים ופתח תקווה (למעלה מ-100 אלף מ"ר בכל שנה, כל אחת).
שטחי מסחר
היום יש באשקלון שטחי מסחר כ-177 אלף מ"ר, רובם ברחובות וישנם 4 מתחמים מרכזיים = קניון גירון, קניון חוצות, קניון לב אשקלון ומתחם הקוסמוס. היום, כך קובע הדו"ח, שוק המסחר באשקלון מאוזן, כוח הקנייה החודשי הקיים מקבל מענה מלא ואינו נדרש להיצע נוסף מלבד ביג פאשן אשקלון המתוכנן שמימושו מתעכב.
קניון גירון. צילום: אורי קריספין
כוח הקנייה החודשי באשקלון היום עומד על 232 מיליון ש"ח, אם אשקלון תמשיך את השיווקים כרגיל, יעמוד כוח הקנייה הזה על 371 מיליון ש"ח. הביקוש לשטחי מסחר בעשור הקרוב יעמוד על 100 אלף מ"ר, כאשר אשקלון בונה בקצב איטי מאוד, בעשור האחרון נבנו רק 10 אלף מ"ר של שטחי מסחר.
שטחי לוגיסטיקה ותעשייה
באשקלון ישנם כיום 1.05 מיליון מ"ר של שטחי תעשייה ולוגיסטיקה, הכוללים מפעלים, בתי מלאכה ומוסכים. במזרח עיר היין ובפארק ההייטק מתוכננים עוד 1.1 מיליון מ"ר. בעשור הקרוב ישנו צפי של ביקוש ל-250 אלף מ"ר תעשייה ולוגיסטיקה.
פארק ההייטק. הדמייה 3D vision2
אז מה קצב הבנייה באשקלון? דל מאוד ביחס לביקושים הצפויים. בחמש השנים האחרונות הממוצע במחוז דרום כולו עמד על 27 אלף מ"ר לתעשייה -147 אלף מ"ר ללוגיסטיקה. בנפת אשקלון (כולל אשדוד, קרית גת, קרית מלאכי) על 19 אלף מ"ר לוגיסטיקה ו-71 אלף מ"ר תעשייה ואילו בעיר אשקלון – 8.8 אלף מ"ר לתעשייה ולוגיסטיקה יחד.
תעשייה כבדה ומזהמת. אזור התעשיה הדרומי באשקלון. צילום: אחי בנאי
ההמלצה של כותבי הדו"ח הוא לשמר את אזור התעשייה הדרומי כמענה לביקוש בשטחי תעשייה כבדה ומזהמת.
מדיניות כלכלית של העירייה
בפרק הזה בחן את הדו"ח את ההכנסות והווצאות של העירייה, כך אנו מגלים למשל הארנונה למגורים (נכון לשנת 2019) הכניסה לעירייה 144 מיליון ש"ח, זאת לעומת הארנונה מנדל"ן מניב שהכניסה לעירייה יותר מפי שניים – 307 מיליון ש"ח.
גזבר עיריית אשקלון. איציק ויצמן
טבלה מעניינת המופיעה בפרק הזה מציגה נתונים כלכללים של אשקלון ביחס לערים דומות: אשדוד, באר שבע, שדרות, ראשל"צ ורחובות.
בנתון של ההשקעה בתושב באופן כללי, אשקלון ניצבת אחרונה עם 6,710 ש"ח, זאת לעומת 7,544 ש"ח באשדוד, 8,653 ש"ח בבאר שבע, 11,476 ש"ח בשדרות, 7,485 ש"ח בראשל"צ, 7,381 ש"ח ברחובות.
גם בנתון של השקעה פר תושב בחינוך, אשקלון במקום האחרון עם 702 ש"ח, כאשר עיר כמו אשדוד משקיעה 777 ש"ח באשדוד ו-960 ש"ח ברחובות.
בהשקעה פר תושב בתרבות, אשקלון במקום לפני אחרון עם 224 ש"ח, לעומת 476 ש"ח אצל שכנתנו אשדוד. רק ראשל"צ מעט פחות מאשקלון עם 196 ש"ח.
פסטיבל בריזה. צילום: אדי ישראל
בהשקעה ברווחה פר תושב, אשקלון עם 311 ש"ח, מעט יותר מראשל"צ עם 310 ש"ח ויותר מרחובות עם 272 ש"ח, אבל פחות מאשדוד, באר שבע ושדרות.
גם בשטח נדל"ן מניב פר תושב, אשקלון אחרונה עם 12 מ"ר, כאשר רק שדרות מתחתיה עם 11 מ"ר, אך מחברי הדו"ח מציינים שזאת מאחר ושדרות היא עיר 'קטנה'.
היכן אשקלון כן מובילה? בתעריף הנמוך בארנונה למגורים – אשקלון עם ממוצע של 36 ש"ח בלבד למ"ר, זאת לעומת 43 ש"ח למ"ר באשדוד, 46 ש"ח למ"ר בבאר שבע והשיא הוא ברחובות – 63 ש"ח למ"ר.
מנגד, תעריף הארנונה הממוצע לנדל"ן מניב הוא גבוה יותר מאשר ברחובות 131 ש"ח למ"ר לעומת 126 ש"ח למ"ר. גם באשדוד זול יותר עם 129 ש"ח למ"ר. לעומת זאת, באר שבע וראשל"צ יקרים משמעותית עם 155 ש"ח ו-180 ש"ח.
ההמלצות לאשקלון
בפרק הזה מחברי הדו"ח קובעים המלצות בנוגע לשלבי הסכם הגג, שיווקי הקרקעות וההשלכות של הדברים לעיר.
לפי התרחיש האופטימלי שבו העירייה עוצרת בזה הרגע את כל שיווקי המגרשים בעיר, עוצרת את המשך שלב א' של הסכם הגג ולא חותמת על שלב ב' של ההסכם, מתחיל להיווצר גירעון שנתי. הוא יתחיל השנה ב-18 מיליון ש"ח בלבד. בשנה הבאה יותר מיכפיל את עצמו ל-39 מיליון ש"ח, כאשר הגירעון המצטבר יעמוד על 57 מיליון ש"ח (18+39). ב-2024 יתווספו לגירעון עוד 70 מיליון ש"ח, ובשנה לאחר מכן מתווספים עוד 79 מיליון ש"ח. מכאן והלאה הגירעון השנתי מצטמצם ל-75 מיליון ש"ח, זאת מאחר ומדובר בתרחיש שבו העירייה עוצרת את השיווקים ולכן קצב גידול האוכלוסיה די יעצר בשנת 2026 בערך.
עיר היין. הדמיה: ארמון אדריכלים
אז על כמה יעמוד הגירעון המצטבר של העירייה בשנת 2032 בתרחיש האופטימי הזה? שימו לב למספר – 628 מיליון ש"ח! וזה התרחיש הטוב מבין השניים, אך נראה בינתיים שהעירייה לא בוחרת בו, אלא בוחרת להמשיך את שיווקי המגרשים למגורים של שלב א' ואף לחתום על הסכם שלב ב', מה שאומר קצב של 2,000 יחידות דיור בשנה.
אז מה קורה בתרחיש הזה, המציאותי יותר? בשנת 2026 הגירעון השנתי לא מצטמצם וכאן הוא כבר יעמוד 91 מיליון ש"ח וימשיך לעלות ולעלות ל-105 מיליון ש"ח רק בשנת 2027 ויגיע לשיא כאשר רק בשנת 2032 לבדה, יתווסף לגירעון 174 מיליון ש"ח. הגירעון כידוע מצטבר משנה לשנה, אז על כמה הוא יעמוד בתרחיש הזה שהוא היותר מציאותי? על הסכום הכמעט דימיוני הזה – 1.1 מיליארד ש"ח! כן, 1.1 מיליארד ש"ח. תהום כלכלית שאף עיר בישראל אינה יכולה להתמודד איתו לבדה.
אז מה צריך לעשות כדי למנוע את הגירעון העצום הזה? אשקלון תידרש לייצר ולממש עוד כמעט 2 מיליון מ"ר של נדל"ן מניב מעבר למה שכבר מתוכנן. מה הסיכוי שזה יקרה? רק לסבר את האוזן: זה אומר שאשקלון תצטרך בכל שנה מהיום לבנות כמות של נדל"ן מניב כמו שתל אביב וירושלים בונות ביחד בכל שנה.
בניין עיריית אשקלון. צילום: אורי קריספין
ההמלצות של מחברי הדו"ח בנושאים האלה הם כאלה:
"מומלץ להפסיק את שיווק המגרשים למגורים בעיר ולא לקדם ולממש את שלב ב' של הסכם הגג" – "שלא לאשר שיווק ולו של יחידת מגורים נוספת בעיר בעשור הקרוב לכל הפחות" – אלה הציטוטים המדויקים מההמלצות של מחברי הדו"ח.
בנוסף, על מנת לאזן את התקציב של הדירות שכבר שווקו – צריך כאמור לייצר 370 מ"ר של נדל"ן מניב בנוסף לחצי מיליון מ"ר שכבר מתוכננים. אך מחברי הדו"ח קובעים כי הסיכויים שזה יקרה עם אפסיים ולכן על המדינה להעביר לעיריית אשקלון בכל שנה סכום ממוצע של 57 מיליון ש"ח.
מעיריית אשקלון נמסר בתגובה: "עיריית אשקלון והעומד בראשה רואים לנגד עיניהם את טובת תושבי העיר בלבד ויפעלו בראש ובראשונה לשמירת האינטרסים שלהם תוך קידום מתמיד של פרויקטים שיקדמו, יפתחו וימשיכו את שגשוגה של העיר".
פנינו גם לרשות מקרקעי ישראל, אך למרות זאת, הם החליטו, כאמור, להתעלם מהפניות שלנו ולא להשיב לשאלות שלנו.
רוצים להישאר מעודכנים?
הורידו את אפליקציית "כאן דרום – אשקלון"
