האם הרחבת מרפסת משפיעה על ערך הנכס? נתונים מאזורי התחדשות עירונית בישראל

בשנים האחרונות יותר ויותר דיירים באזורי התחדשות עירונית – תמ"א 38, פינוי-בינוי והתחדשות בבלוקים – מגלים שהרחבת מרפסת יכולה להפוך לדירה קטנה וממוצעת לדירה מרווחת ומבוקשת. השאלה שחוזרת כמעט בכל דיון ועד בית היא פשוטה: האם ההשקעה הזו באמת מעלה את ערך הנכס, או שמדובר רק בתוספת נוחות אישית?

מה קורה בפועל בשטח? נתונים עדכניים משנת 2024-2025 מאזורי התחדשות מרכזיים בישראל מראים תמונה ברורה ומעודדת.

עליית ערך של 8%-18% – תלוי בגודל ובמיקום

בדיקות שווי שנעשו על ידי שמאים לפני ואחרי הרחבת מרפסת בפרויקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) בגוש דן, חיפה וירושלים מצביעות על עלייה ממוצעת של 11%-15% בערך הדירה. בדירות בקומות נמוכות וביניים, שבהן המרפסת הופכת לחלק מרכזי מחוויית המגורים, נרשמה לעיתים עלייה של עד 18%. בראשון לציון, למשל, דירת 3 חדרים 78 מ"ר עם מרפסת 12 מ"ר נמכרה ב-2.68 מיליון ₪, בעוד דירה זהה באותו בניין ללא הרחבה נמכרה ב-2.34 מיליון ₪ – הפרש של 340 אלף ₪.

מרפסות תלויות מול מרפסות בנויות – מי מנצחת בשוק?

אחד הגורמים המשפיעים ביותר על התשואה הוא סוג המרפסת. מרפסות תלויות (המוקמות על קונסטרוקציית פלדה ללא עמודים) נתפסות בשוק כמודרניות ויוקרתיות יותר, ולכן מעלות את ערך הדירה ב-12%-16% בממוצע. לעומת זאת, מרפסות בנויות מסורתיות (על גבי לוח בטון מלא) מעלות את הערך ב-8%-12% בלבד. הסיבה פשוטה: מרפסות תלויות מאפשרות תחושת מרחב גדולה יותר, נוף פתוח ומראה אדריכלי נקי – דבר שקונים היום מחפשים במיוחד בפרויקטים חדשים.

ההשפעה ארוכת הטווח: 7-10 שנים קדימה

מחקר שבחן 420 דירות באזורי התחדשות בגבעתיים, רמת גן ובת ים מצא כי גם 7-10 שנים לאחר הרחבת מרפסת, הפער בערך נשמר ואף גדל מעט. הסיבה היא שמרבית הפרויקטים החדשים כיום נבנים מראש עם מרפסות של 14-20 מ"ר. דירה ישנה עם מרפסת קטנה נתפסת כ"מיושנת", ולכן הפער ממשיך להתרחב עם הזמן. כלומר – ההשקעה בהרחבה אינה רק לטווח הקצר, אלא ממשיכה לשלם דיבידנדים גם בעוד עשור.

מתי ההרחבה פחות משתלמת?

ישנם מקרים שבהם התוספת פחות דרמטית:

• בקומות גבוהות מאוד (קומה 18 ומעלה) שבהן כבר יש נוף פנורמי – העלייה בערך נעה מתונה יותר (6%-9%).
• בניינים שבהם כל הדיירים מרחיבים בו זמנית – היתרון היחסי קטן.
• כאשר ההרחבה מוגבלת ל-12 מ"ר בלבד בגלל מגבלות תב"ע – התוספת בערך נעה סביב 7%-10%.

לסיכום: כן, זה כמעט תמיד משתלם

הנתונים מראים בבירור: הרחבת מרפסת באזורי התחדשות עירונית היא אחת ההשקעות המשתלמות ביותר שדייר יכול לעשות בדירה שלו. בין אם מדובר במרפסות תלויות מודרניות או בהרחבה מסורתית – העלייה בערך עולה בהרבה על העלויות (שנעות בדרך כלל בין 120-220 אלף ₪ כולל היטלים ואגרות). מי שמתלבט – כדאי לזכור שהשוק של היום מתגמל בנדיבות דירות עם מרפסת גדולה ומרשימה, ומי שנשאר עם המרפסת המקורית של שנות ה-80 פשוט נשאר מאחור.

בשיתוף : קבוצת עידו