אשקלון חווה בשנים האחרונות פריחה נדל"נית חסרת תקדים. שכונות חדשות צומחות בקצב מסחרר, עשרות מגדלי מגורים עולים במקביל, ואלפי משפחות רוכשות דירות חדשות – רבות מהן במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". אבל מאחורי התנופה הזאת מסתתרת בעיה שהולכת ומחמירה.
למעלה מאלף דירות באיחור
עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, המתמחה בייצוג רוכשי דירות ויזמים בתחום המקרקעין, מעריך כי בשנים האחרונות בלבד הוגשו תביעות הנוגעות לאיחור במסירה של למעלה מאלף דירות בפרויקטים שונים באשקלון. העיכובים נעו בין שבעה חודשים לשנה וחצי.
שכונת עיר היין, אשקלון
לדבריו, ריבוי התביעות בעיר אינו בהכרח כשל ייחודי לאשקלון, אלא תוצאה של היקפי הבנייה החריגים. ככל שנבנים יותר פרויקטים במקביל, כך גדל מספר המקרים שבהם חברות בנייה אינן עומדות בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכמי המכר.
HIGH TWINS – כשהמתנה לדירה רק נמשכת
אחת התביעות המרכזיות שבהן מטפל משרדו של יוזוק נוגעת לפרויקט HIGH TWINS ברחוב דרך ארץ בשכונת עיר היין באשקלון של חברת הבנייה ק.נ יזום והשקעות בע"מ. בפרויקט רכשו עשרות משפחות דירות בשנת 2022, חלקן במסגרת "מחיר למשתכן" וחלקן בשוק החופשי.
הדירות היו אמורות להימסר במהלך 2024, אך על פי התביעה, רבות מהן נמסרו רק לקראת סוף 2025 ותחילת 2026 – כשחלק מהרוכשים המתינו יותר משנה מעבר למועד שנקבע. במקרה אחד לפחות, הדירה כלל לא נמסרה גם בעת הגשת התביעה.
חברת הבנייה מצידה טענה כי פרוץ המלחמה באוקטובר 2023 השפיע על קצב הבנייה כאשר עובדים ומנהלים גויסו למילואים לפרקי זמן ממושכים, כניסת עובדים פלסטינים הופסקה, עובדים זרים עזבו את הארץ או סירבו להגיע לאזור, וקבלנים נמנעו מלעבוד בעיר אשקלון, שספגה ירי רקטות תכוף.
HIGH PARK – תביעה של יותר מ-6 מיליון שקלים
פרויקט נוסף הוא HIGH PARK בשכונת עיר היין באשקלון. במסגרת ההליך הוגשה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע תביעה של יותר משישה מיליון שקלים נגד חברת "ליאם נחמיאס" חברה לבניין, בשם 213 רוכשים שרכשו 116 דירות בפרויקט.
לטענת הרוכשים, למעלה ממאה דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" נמסרו באיחור של חודשים ארוכים, לאחר שמועדי המסירה נדחו שוב ושוב.
גם במקרה הזה טענה החברה ביןה יתר כי ההשלכות של מלחמות "חרבות ברזל" ו-"עם כלביא" הן שגרמו לעיכוב, כמו למשל: סגירת אתרי הבנייה בצווים מנהליים, מחסור חמור בכוח אדם עקב סגרים ובריחת עובדים, עיכובים מטעם הרשות המקומית ואף פגיעת טיל במתחם הפרויקט.
איך מזהים מראש שהפרויקט מסתבך?
איך רוכשים יכולים לזהות מראש שהפרויקט שלהם בבעיה? לפי יוזוק, אחד הסימנים הראשונים הוא אתר בנייה שנראה כמעט נטוש במשך תקופות ארוכות, עם מעט מאוד עובדים או פעילות מצומצמת. סימן נוסף הוא החלפה פתאומית של קבלנים או קבלני משנה במהלך הפרויקט, שעשויה להעיד על קשיים כלכליים או סכסוכים פנימיים.
גם דחיות חוזרות של מועדי מסירה לא רשמיים צריכות להדליק נורה אדומה. משפטים כמו "עוד חודש", "הבניין כמעט גמור", "מחכים רק לאישור אחרון" – חוזרים שוב ושוב בפרויקטים שבסופו של דבר מתעכבים במשך חודשים ארוכים.
גם בפרויקט במבשרת ציון ייצג משרדו של יוזוק רוכשים. עשרות משפחות שרכשו דירות במסגרת "מחיר למשתכן" קיבלו את דירותיהן באיחור של שישה עד שבעה חודשים. לטענתם, החברה המשיכה למסור הודעות על מועדי מסירה צפויים שלא התממשו, בעוד שהרוכשים המשיכו לשאת במקביל בתשלומי שכירות ומשכנתה. בנוסף נטען כי החברה המשיכה לגבות ריביות והצמדות גם בתקופת האיחור עצמה.
הפער בין מראה למציאות
יוזוק מזהיר כי רוכשים רבים נוטים להתרשם מהחזות החיצונית של הבניין ולחשוב שהמסירה קרובה, אך בפועל דווקא שלבי הגמר – התשתיות, האישורים, המעליות, מערכות החשמל והחיבורים לרשויות – עלולים להימשך זמן רב. "ישנם בניינים שנראים כמעט מוכנים מבחוץ, אך בפועל רחוקים מאוד ממסירה", הוא מסביר.
עו"ד עמנואל יוזוק. צילום: רז רוגובסקי
שינוי בטון של החברה היזמית עשוי גם הוא להעיד על עיכוב מתקרב. כאשר מתחילים להופיע הסברים חוזרים על מחסור בפועלים, מצב ביטחוני, עיכובים מצד העירייה, מחסור בחומרי בנייה או טענות ל"כוח עליון" – פעמים רבות מדובר בהכנה מוקדמת לטענות משפטיות עתידיות.
פשרה במודיעין – 3.5 מיליון שקלים
במקרה בפרויקט "מחיר למשתכן" בשכונת מורשת במודיעין, הסתיים ההליך המשפטי בפשרה לאחר שעשרות משפחות קיבלו את דירותיהן באיחור ממוצע של כשבעה חודשים.
החברה היזמית טענה כי העיכובים נגרמו בין היתר בשל מגפת הקורונה, מחסור בחומרי בנייה, השבתות בענף ועיכובים מצד גורמים שונים. בסופו של דבר אושר הסדר פשרה שבמסגרתו התחייבה החברה לשלם לדיירים פיצוי של יותר משלושה וחצי מיליון שקלים.
מה אסור לעשות כשחושדים בעיכוב
יוזוק מזהיר מפני צעדים שרוכשים נוטים לבצע באופן עצמאי כשהם מבינים שהדירה לא תימסר בזמן. לא מעט רוכשים מחליטים לעצור תשלומים, לפעול לפי עצות מקבוצות פייסבוק או לחתום במהירות על מסמכים שונים מול החברה היזמית, מבלי לקבל ייעוץ משפטי.
לדבריו, צעדים כאלה עלולים לפגוע בזכויותיהם, והוא ממליץ לפנות לייעוץ משפטי מיד כאשר מתחילים להופיע סימנים ממשיים לעיכוב.
מה קובע החוק בנושא פיצויים?
החוק בישראל קובע מנגנון פיצוי ברור במקרה של איחור במסירת דירה. בשנת 2022 שונה החוק ונקבע מודל פיצוי חדש ומדורג. לפי המנגנון הישן, רוכשי דירות היו זכאים לפיצוי בגובה 150 אחוזים משכר הדירה הממוצע של דירה דומה באזור עבור כל חודש עיכוב, ובהמשך לפיצוי בשיעור של 125 אחוזים.
שכונת עיר היין, אשקלון
המנגנון החדש מעניק ליזמים תקופת חסד של 30 ימים ללא פיצוי כלל. לאחר מכן נקבע מודל מדורג: בחודשי האיחור הראשונים משולם פיצוי בגובה שכר דירה רגיל של דירה דומה באזור, לאחר מכן 125 אחוזים משכר הדירה, ומהחודש האחד עשר לאיחור הפיצוי עולה ל-150 אחוזים משכר הדירה הממוצע עד למסירת הדירה בפועל. המשמעות היא שבחודשים הראשונים החוק החדש נחשב מתון יותר כלפי היזמים בהשוואה למנגנון הישן.
המחיר האמיתי של האיחורים
מעבר לעצם האיחור במסירה, רבים מהרוכשים סופגים נזקים כלכליים ואישיים כבדים. משפחות רבות נאלצות לשלם במקביל גם שכר דירה וגם משכנתה, להאריך חוזי שכירות, לאחסן תכולת דירה, לדחות מעברי ילדים למסגרות חינוך ולעיתים גם להתמודד עם קשיים תעסוקתיים בשל חוסר הוודאות סביב מועד המעבר.
לדברי עו"ד יוזוק, המקרים הללו ממחישים כיצד הפכו איחורי המסירה לאחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור החדש בישראל. גם כאשר חברות בנייה טוענות כי העיכובים נגרמו בשל מלחמה, מחסור בפועלים, קשיי אספקה או עיכובים רגולטוריים, בסופו של דבר נדרשים בתי המשפט לבחון האם אותן נסיבות אכן מצדיקות את מלוא האיחור – ומהו הפיצוי שמגיע לרוכשי הדירות שנותרו במשך חודשים ארוכים בין דירה ישנה לדירה חדשה שלא נמסרה בזמן.
רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו אלינו:
⇔
⇔
⇔ 
