הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה בשבוע שעבר את תכנית האב להתחדשות עירונית. התכנית, שבהכנתה החלו בשלהי 2017 בהובלת ראש העיר, תומר גלאם, תוכננה על ידי צוות מתכננים חיצוני שנשכר על ידי רמ"י והתבססה בין היתר על עבודתם של יועצים חברתיים ושמאי לצורך הכנתה.
התכנית חילקה את השכונות והמתחמים הוותיקים למתחמי תכנון, על סמך ההיבטים הפיזיים והחברתיים. בנוסף, נערך ניתוח של מבני הציבור והשטחים הפתוחים וניתוח כלכלי-שמאי ונקבעה תבנית ההתחדשות העירונית המתאימה לכל מתחם: שמירה על תבנית הבנייה, עיבוי, פינוי-בינוי וכו’.
במסגרת התוכנית הוגדרו כ-80 מתחמי תכנון ובהם כ- 12,729 יח"ד. מבדיקה שנעשתה בנוגע למבני הציבור והשטחים הפתוחים מסתבר כי מצאי השטחים הקיימים עונה על התוספת הנדרשת ולכן תוספת יחידות הדיור במרקם הקיים אינה מחייבת הקצאות נוספות של שטחים למבני ציבור.
אחד האזורים סמוך לקולנוע אסתר ורחוב אהוד בשכונת גבעת ציון. הדמיה באדיבות לייטרסדורך בן דיין אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ
יחד עם זאת התעורר מספר בעיות שביסודן עומד חוסר כדאיות כלכלית. כך למשל בתוכנית לחיזוק מבנים הידועה בשם תמ"א 38, מבדיקה שנעשתה נמצא כי האפשרות לתוספת קומות על בניינים קיימים אינה ריאלית מבחינה כלכלית ברמת מחירי הדירות הקיימת כיום באשקלון, מאחר ועל מנת שהפרויקט יהיה כדאי כלכלית יש צורך בתוספת של 4-6 קומות נוסף על ה-2.5 קומות המוקנות כיום כחוק, מה שאומר: תוספת של 6.5-8.5 קומות על הבניין הקיים. כל זאת תחת ההנחה שכל מקומות החניה יהיו עיליים ושיינתן פטור מהיטל השבחה.
יש לציין שעל פי מסקנות צוות התכנון תוספת קומות מעין זו אינה ריאלית מבחינה הנדסית.
רוצים להישאר מעודכנים?
הורידו את אפליקציית "כאן דרום – אשקלון"
עוד קובעת התוכנית, בהתאם לדברים שעלו בוועדה, כי על מנת שפרויקטים של התחדשות עירונית יהיו כדאיים כלכלית, על המדינה לבחון דרכים להענקת מענק כספי ליזם הן בצורת מגרשי השלמה והן בצורת מענק כלכלי ישירות ליזמים.
מבדיקה שנעשתה עלה כי המענק הנדרש נע בין 60,000-200,000 ש"ח ליחידת דיור, בהתאם למספר היחידות הקיימות ומספר הקומות המתווספות מעבר לקבוע בתמ"א 38, ובהנחה שהחניה היא עילית ולא תת קרקעית. מחישוב שנעשה עלה כי הסבסוד הממשלתי המוערך לכל יחידות הדיור הוא למעלה משני מיליארד ש"ח.
על פי הדו"ח המסכם עולה כי לא ניתן לממש את כל יחידות הדיור המיועדות להתחדשות עירונית, ולאור זאת הומלץ לעירייה לקבוע סדר עדיפויות של מתחמי התכנון להתחדשות עירונית בהתחשב במבנה הפיזי והחברתי, ובמיקום המתחם. סדר עדיפויות זה, ביחד עם בדיקה כלכלית לישימות תכנית מפורטת יאפשר אישור תכניות עם וודאות גבוהה יותר למימוש. המסקנה המשתמעת מראיה כוללת של נושא ההתחדשות העירונית, ברמת המחירים הנוכחית באשקלון, היא שמתחייבת מעורבות ממשלתית והקצאת תקציבים ממשלתיים על מנת לאפשר את ההתחדשות העירונית. מעורבות ממשלתית זו חיונית לאור ההיקף הגדול של יחידות דיור הראויות להתחדשות עירונית.
ראש העיר, תומר גלאם: "מדובר בבשורה משמעותית לשכונות הוותיקות בפרט ולעיר אשקלון בכלל. אנחנו מתקדמים עם שני פרויקטים גדולים בתחום בשכונת גבעת ציון ואין ספק שהתוכנית תסייע בידינו לקדם פרויקטים נוספים לרווחת התושבים. אני רוצה להודות לכל הגורמים המקצועיים שהובילו יחד איתנו את התוכנית, בהם רשות מקרקעי ישראל, סגנית ראש העיר ויו"ר הוועדה, מיריי אלטיט והמשנה לראש העיר הממונה על התחום, איתי סהר. אשקלון מתחדשת, וזו לא רק סיסמא".
תומר גלאם ומיריי אלטיט. צילום: אלדד עובדיה
בנוסף, אישור תכנית האב מהווה בשורה גדולה גם בקשר להסכם הגג – היות והסכם הגג עליו חתומה עיריית אשקלון העניק 10% מסך יחידות הדיור בהסכם לצורך התחדשות עירונית, עתה, לאחר אישור תכנית האב, אשקלון זכתה ב-5% נוספים מסך יחידות הדיור לטובת ההתחדשות העירונית כפועל יוצא מאישורה של התכנית.
העבודה על תכנית האב לוותה על ידי המינהלת להתחדשות עירונית הפועלת תחת החברה הכלכלית לאשקלון. המינהלת להתחדשות עירונית מקיימת בימים אלה קורס לתושבים בנושא התחדשות עירונית ולאחר החגים צפוי להיפתח קורס נוסף ופרטים לגבי הקורס ניתן לקבל במינהלת.
סהר: "התעקשתי על גישה מעשית"
"אישור תכנית האב להתחדשות עירונית באשקלון הוא אירוע חשוב שישפיע על התפתחות העיר לשנים רבות קדימה", אומר המשנה לראש העירייה והממונה על התחדשות עירונית, איתי סהר, "צעד אסטרטגי בטיפול בשכונות הוותיקות והתקדמות שאשקלון ממתינה לה שנים רבות. זו נגיעה בהיסטוריה של העיר. עם אישור התכנית אשקלון מתקדמת למצב בו פרויקטים של התחדשות עירונית בתחומה יהיו אפשריים וכדאיים, וחשוב מכל, ניתן יהיה לנהל את תהליכי ההתחדשות בראיה אסטרטגית וארוכת טווח ובסנכרון עם התכנון העירוני הכולל".
איתי סהר. צילום: סיון מטודי
סהר שהיה חלק מוועדת ההיגוי של התוכנית החדשה אומר כי ללא התכנית הזו תהליכי ההתחדשות באשקלון היו נותרים על הנייר, על כל המשתמע לגבי הטיפול הנדרש בשכונות הוותיקות, שהופך חשוב ודחוף מתמיד לאור ההתפתחות המואצת של העיר והטיפול בפערי המיגון. "לכן, מיד לאחר הבחירות ועם כניסתי לעבודה על התוכנית התעקשתי על גישה מעשית, פרקטית, שאפשר להביא לשטח, במקום ליצר תכנית יפה שבמקרה הטוב תשכב במגירה ובמקרה הפחות טוב תוביל לקטסטרופה תכנונית. כדי למנוע את זה צריך היה שינוי כיוון ושינוי שכזה הצריך עריכת התאמות בתכנית לא פעם ולא פעמיים ואפילו עיכב מעט את לוחות הזמנים, אבל אין ספק שזה היה הדבר הנכון והנדרש לעשות", הוא מספר.
"ממשלת ישראל תצטרך להעמיד הטבות"
לתוכנית האב הזו יש שני בסיסים שעליהם היא עומדת האחד הוא בסיס תכנוני רחב ומפורט: צוות התכנית עשה עבודה מקיפה. התכנית סוקרת כל שכונה ובניין, כוללת איתורי פרויקטים, המלצות מפורטות על פתרונות אפשריים, סדרי עדיפות ועוד. המידע רב ומפורט. כל פעולת התחדשות בעתיד בעיר אשקלון – תבוסס על תכנית הזו, וכל יזם שיעיין בה ימצא את רוב רובם של הנתונים הדרושים לו. מדובר בחידוש מאחר ועד היום לא היה בנמצא מידע שכזה.
הבסיס השני הוא בסיס כלכלי אמיתי: בפעם הראשונה בישראל צוות מומחים מטעם רשות ממשלתית קבע כי לשם קידום תהליכי התחדשות עירונית נכונים באשקלון ממשלת ישראל תצטרך להעמיד הטבות ישירות והטבות קרקע משלימה ליזמי התחדשות עירונית. "זו אמירה תקדימית וחשובה", אומר סהר, "אחד החסמים המשמעותיים בפני תהליכי התחדשות באשקלון היה חסם הכלכליות, שנובע ממחיר היחידה הנמוך, ביחס למשל לאזורי הביקוש במרכז הארץ. עמדתי בנושא ידועה: מחיר היחידה באשקלון נובע בין היתר מבעיות לאומיות וביטחוניות שלא אנחנו גרמנו להן ולא בכוחנו לפתור. הנושא אינו מקומי אלא נושא לאומי, שלו גם היבטים ביטחוניים, ומדינת ישראל צריכה להעמיד את המשאבים והאמצעים כדי לפתור אותו. עמדה זו אומצה לתכנית על ידי הצוות המקצועי באומץ רב. הסכמתם לכלול בתכנית קביעות לגבי הצורך בהטבות והיקפן לא ברורה מאליה. ההטבות נועדו לאפשר התחדשות, אך למנוע מצב בו אילוצים כלכליים מביאים לתכנון לקוי ולבניה מאסיבית של מאות יחידות דיור במקומות בהם אין את התשתיות, המוסדות ומבני הציבור ההכרחיים כדי לשאת אותן. זה מצב שאסור לנו לאפשר. זו אמירה חשובה שעוסקת באיכות החיים של תושבי העיר, הצוות המקצועי כלל אותה בתכנית על אף שהדבר הצריך לא מעט שינויים ולא מעט אומץ, ועל כך מגיעה להם כל התודה וההערכה".
בניין התהליך בניה. אילוסטרציה: אלירם משה
"כבר ישנה התעניינות מצד יזמים"
התוכנית הזו, לדברי סהר היא תוכנית מנחה אך לא מחייבת, "כלומר ניתן לעדכנה עם השנים והניסיון ויש בה מקום לתכנון יצירתי. היא כלי חשוב להסרת חסמים, כלי חשוב למו"מ עתידי מול יזמים ומול הממשלה והיא גם היא מגדילה את פוטנציאל הקרקע המשלימה העומד לרשותנו ל-15% מיחידות הסכם הגג. קביעות אלה כבר משמשות אותנו לגיבוש הטבות ליזמים. אשקלון יכולה וצריכה להיות פיילוט לאומי להטבות אלה. גורמי המקצוע ובראשם מהנדסת העיר ויקטוריה ברנגל וראש המינהלת המצוין עו"ד גדעון קינג משקיעים בכך עבודה רבה ואנחנו קרובים לכך יותר מתמיד. אני יכול לומר שלמרות הבחירות והחגים בימים הספורים שחלפו מאז אישור התכנית כבר ישנה התעניינות לא מבוטלת מצד יזמים שמבינים את המשקל הכלכלי של הטבות מהסוג הזה".
עו"ד גדעון קינג. צילום: פבל
אז מה המסר שלך ליזמים?
"כיום, לאחר אישור התכנית, כל יזם בתחום ההתחדשות העירונית צריך לדעת: אשקלון היא המקום הבא בו הדברים יקרו. אנחנו ערוכים עם מנהלת מצוינת, עם תכנית מפורטת ועובדים על הטבות כבדות משקל עבורכם. יזמים רציניים, שיעבדו מהר וחכם ימצאו עצמם ראשונים בתור להזדמנויות יוצאות דופן שאשקלון יודעת להציע היום בתחום ההתחדשות העירונית".
לסיום, מבקש סהר להודות לכל מי שהיו שותפים בגיבוש התוכנית הזאת ומציין אותם בשמם: "לראש העירייה תומר גלאם; לאנשי המקצוע המצוינים במנהל הנדסה של עיריית אשקלון: מהנדסת העיר ויקטוריה ברנגל, אדריכל העיר אריק ברששת, מר משה פוקס ואינג’ פרדי אברג’יל, למניע המהלך סגן ראה"ע לשעבר יורם שפר, למנכ"לית החברה העירונית רונית מצליח שמעבירה בימים אלה את תחום ההתחדשות ולמנכ"ל החכ"ל עו"ד יוסי דיין שמקבל אותו לידיו. לחברי הוועדה המקומית שאישרו את התכנית: סגנית ראה"ע מיריי אלטיט, עו"ד שי רובין, יורם גניש ואפי מור, לסגן ראה"ע דורון נקשרי. תודה מיוחדת מגיעה לצוות התכנון בהובלת אדר’ אמיר קולקר ומשה כהן ולשמאי יוני צ’רניאבסקי שנעתרו לבקשתנו לכלול קביעות משמעותיות בדו"ח ובתכנית (שעל חלקן עוד נצטרך לדון בעתיד). מעל לכל יש להודות בתודה מיוחדת לראש המנהלת להתחדשות עירונית באשקלון, עו"ד גדעון קינג. עו"ד קינג עושה ימים כלילות בתחום ההתחדשות העירונית בעיר, הוא נכס אמיתי לעיר שמוביל את התחום ביד רמה לשינוי אמיתי ומורגש. לדעתי ולדעת מומחים זכינו באחד מטובי ראשי המנהלות בישראל, ויש לו זכויות רבות גם בתוכנית היסטורית זו".
