פעם קנו כאן "בזול" בגלל המצב הביטחוני. היום, הסכם גג היסטורי והגירה פנימית לדירות ממוגנות שינו את המשוואה. יצאנו לבדוק אם המחירים החדשים עדיין משאירים מקום להזדמנות.
"ב-2.4 מיליון שקל אני קונה פה 5 חדרים חדשה עם מרפסת ענקית מול הים," אומר לי יניב, מהנדס מאשדוד, כשאנחנו עומדים במרפסת של דירה לדוגמה באחד המגדלים החדשים במרינה. "באשדוד, בסכום הזה אני בקושי מגרד 4 חדרים בת 20, בלי ממ"ד."
אשתו, מורן, מהנהנת אבל העיניים שלה מסתכלות דרומה, לכיוון הרצועה. "ומה עם הביטחון?" היא שואלת חרש, והשאלה הזו מרחפת באוויר.
השיחה הזו היא התמצית של סיפור הנדל"ן האשקלוני בנובמבר 2025. העיר, שחצתה את קו 160,000 התושבים, נמצאת בעיצומה של מהפכה. זו לא התפתחות, זו מהפכה. הסכם הגג ההיסטורי הזרים לעיר מיליארדים, והתוצאות נראות בכל פינה. מחלף צפון החדש, פארק ההייטק "אשקלון-ID" שמתאכלס, האגף החדש בברזילי, וכמובן שכונות ענק שצומחות מהחול כמו עיר היין, אגמים ומתחם הסיטי.
אבל בניגוד לערים אחרות, ה"דרייבר" המרכזי של השוק האשקלוני הוא לא רק הגירה מבחוץ (כמו יניב ומורן), אלא דווקא הגירה פנימית.
"ההגירה הגדולה" של אשקלון: הבריחה מהדירות הישנות
במשך שנים, "הנחת הביטחון" הייתה שם קוד למחיר זול. היום, המושג הזה כמעט נעלם, והוא הוחלף ב"פרמיית הממ"ד".
הסיפור האמיתי של שוק הנדל"ן בעיר הוא "ההגירה הגדולה" של תושבי השכונות הוותיקות (שמשון, גבעת ציון, אפרידר הישנה) אל השכונות החדשות. בפועל, נוצרו באשקלון שני שווקים נפרדים:
- שוק הדירות הישנות: בנייני רכבת בני 40-50 שנה, ללא ממ"ד, ללא מעלית, עם תשתיות מתפוררות. מחירן נתקע, והן הופכות ל"סחורה נחותה" שרק משקיעים לטווח ארוך מאוד (בציפייה לפינוי-בינוי) או אוכלוסיות מוחלשות רוכשות.
- שוק הדירות החדשות: כל מה שנבנה ב-15 השנים האחרונות. דירות אלו מציעות ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה חבילה שהפכה לסטנדרט בסיסי.
"אני לא מוכן שהילדים שלי יישנו בארון או בחדר מדרגות בזמן אזעקה," מסביר לי אייל, תושב העיר שמוכר דירת 3 חדרים ישנה כדי לעבור ל-5 חדרים חדשה ב"עיר היין". "הפער במחיר עצום, אבל אני קונה שקט נפשי. זה כבר לא מותרות, זה הכרח."
הביקוש הפנימי האדיר הזה, מצד אלפי משפחות כמו של אייל, הוא מה שמייצב את השוק ומחזיק את רמות המחירים הגבוהות, גם כשהמצב הביטחוני מתוח. אנשים לא בורחים מאשקלון, הם בורחים מהדירות הישנות שלהם.
השאלה הגדולה: האם הבנייה המאסיבית תיצור "בועה"?
כאן נכנסת הדילמה של המשקיע. הסכם הגג הוא ברכה, אבל הוא גם מייצר היצע אדיר. שכונת "עיר היין" לבדה תכיל בסופו של דבר מעל 11,000 יחידות דיור. האם השוק יכול להכיל כמות כזו של דירות חדשות בבת אחת?
"זו הסכנה," אומר לנו מתווך מקומי ותיק. "מי שקונה 'על עיוור' דירה סטנדרטית בקומה נמוכה באמצע שכונה גנרית, עלול למצוא את עצמו בעוד שנתיים מתחרה על כל שוכר מול 50 דירות זהות לשלו."
לדבריו, ההצפה הזו מחייבת את הרוכשים לעשות שיעורי בית. "זה כבר לא 'לקנות ולשכוח'. צריך לבחור פינצטה. האם הפרויקט קרוב ליציאה מהעיר? האם הוא קרוב לים? מי היזם? מה המפרט?"
ההיצע האדיר הזה, שנובע מהתנופה האדירה בעיר, הוא חדשות מצוינות לרוכשים אבל הוא גם מחייב אותם לברור. סקירה של פרויקטים חדשים באשקלון המקודמים כעת בעיר מגלה עולם ומלואו: ממגדלי יוקרה במרינה עם נוף מלא לים, דרך בנייני בוטיק בשכונות הוותיקות שעוברות התחדשות, ועד לפרויקטי ענק למשפחות צעירות בשכונות החדשות. ההבנה של ההבדלים הדקים בין הפרויקטים האלה היא מה שיקבע אם עשיתם עסקה טובה או קניתם "עוד דירה".
השורה התחתונה: אז כן או לא?
אשקלון של סוף 2025 היא כבר לא "ההזדמנות הספקולטיבית" שהייתה פעם. המחירים עלו, והשוק התבגר. למגורים (בעיקר למשפרי דיור) התשובה היא כן מוחץ. המעבר מדירה ישנה ללא ממ"ד לדירה חדשה וממוגנת הוא לא שדרוג נדל"ני, הוא שדרוג קיומי.
להשקעה זו הפכה להיות השקעה לטווח ארוך, לא "מכה" מהירה. המשקיע החכם יבחר נכס עם ערך מוסף ברור (נוף, קרבה למכללה, נגישות) ולא את הדירה הזולה ביותר.
"הדיל" האשקלוני החדש הוא ברור. הוא כבר לא זול, אבל הוא מציע "חבילת ערך" שכמעט בלתי אפשרי למצוא במרכז דירה חדשה, ממוגנת, קרובה לים, עם תשתיות חדשות ופארקים במחיר שעדיין שפוי. וכן, החבילה הזו כוללת גם סיכון ביטחוני מחושב. זו כבר לא קנייה מתוך פחד, אלא רכישה עם עיניים פקוחות.
מטעם : פרץ בוני הנגב
